Trong hành trình xây nhà, phần thô luôn là giai đoạn khiến nhiều gia chủ căng thẳng nhất. Bởi chỉ cần tính sai 1–2 hạng mục, chi phí có thể đội lên vài trăm triệu – đặc biệt khi vật liệu, nhân công liên tục biến động mỗi năm. Hiểu điều đó, Thuận Thành mang đến báo giá xây dựng phần thô rõ ràng – chi tiết – thực tế, giúp bạn nắm chắc ngân sách ngay từ đầu, tránh phát sinh không đáng có và giữ tiến độ công trình luôn ổn định.

---

1. Xây dựng phần thô là gì?

“Phần thô” là toàn bộ hệ khung xương giúp ngôi nhà đứng vững: từ móng, cột, dầm, sàn cho đến tường xây và hệ thống điện – nước âm tường cơ bản.
Đây là nền tảng quyết định độ bền, khả năng chịu lực và tính ổn định lâu dài của ngôi nhà.

Một phần thô chuẩn phải đảm bảo:

• Kết cấu bê tông cốt thép đạt tiêu chuẩn

• Vật liệu đúng thương hiệu, đúng định mức

• Tường xây thẳng, chắc, không rỗng

• Hệ kỹ thuật điện – nước âm tường bố trí khoa học

• Khả năng chống thấm tốt, đặc biệt ở sàn vệ sinh, mái

Chỉ khi phần thô vững chắc, các hạng mục hoàn thiện mới đẹp và bền.

---

2. Phần thô chiếm bao nhiêu chi phí xây nhà?

Thông thường, phần thô chiếm 45 – 55% tổng chi phí xây dựng, tùy loại công trình, diện tích và mức độ kỹ thuật.

Đây chính là giai đoạn ngốn ngân sách mạnh nhất nhưng cũng là nơi phải kiểm soát chặt nhất. Sai ở phần thô → sửa ở phần hoàn thiện → tốn kém gấp nhiều lần.

---

3. Vì sao cần tính đúng chi phí phần thô?

Tính chính xác phần thô giúp gia chủ:

• Tránh 80% các khoản phát sinh

• Lên kế hoạch tài chính rõ ràng theo từng tháng

• Giữ tiến độ thi công không bị gián đoạn

• Đảm bảo chất lượng: vật tư – nhân công đúng như cam kết

Đặc biệt với những gia chủ bận rộn, minh bạch ngay từ đầu giúp giảm áp lực giám sát và yên tâm khi bàn giao cho đội ngũ thi công.

---

4. Giá xây dựng phần thô mới nhất 2026 – Bảng giá chi tiết theo m²

Năm 2026, chi phí vật liệu và nhân công có nhiều biến động, dẫn đến mặt bằng giá thi công phần thô điều chỉnh nhẹ so với 2024. Thuận Thành cập nhật bảng giá chuẩn – phù hợp thị trường TP.HCM và các khu vực lân cận.

4.1 Bảng giá thi công phần thô theo diện tích

(Đơn vị: đồng/m² sàn – giá đã được nâng nhẹ như Nhung yêu cầu)

---

4.2 Gói giá trên đã bao gồm những gì?

✔ Nhân công + vật tư phần thô: xi măng, cát, đá, gạch, thép, coppha, bê tông…
✔ Thi công đầy đủ các hạng mục:

• Móng: đơn, băng hoặc cọc tùy nền đất

• Khung kết cấu (cột, dầm, sàn bê tông)

• Tường bao, tường ngăn

• Cầu thang BTCT

• Hệ thống điện – nước âm tường cơ bản

Chưa bao gồm: xin phép xây dựng, ép cọc (nếu cần), hoàn thiện (sơn, lát gạch, cửa…).

---

4.3 Các yếu tố làm thay đổi đơn giá phần thô

💠 Địa hình – nền đất
Đất yếu cần ép cọc → chi phí tăng.
Hẻm nhỏ khó vận chuyển → tăng chi phí nhân công.

💠 Diện tích tổng
Nhà nhỏ hơn 60m²/mặt bằng → đơn giá cao hơn do hao hụt vật tư.

💠 Yêu cầu kỹ thuật riêng
Nhà có tầng lửng, cầu thang xoắn, vòm cong → yêu cầu đội ngũ tay nghề cao.

💠 Tiến độ gấp
Thi công tăng ca → phát sinh chi phí tổ chức.

---

5. So sánh chi phí xây phần thô giữa nhà cấp 4 – nhà phố – biệt thự

Không phải công trình nào cũng có cùng chi phí phần thô. Mỗi loại hình nhà ở mang đặc thù về kết cấu, nền đất, diện tích và yêu cầu kỹ thuật riêng—từ đó kéo theo mức giá khác nhau. Thuận Thành tổng hợp bảng so sánh dưới đây để bạn dễ hình dung và lên ngân sách chính xác hơn.

Lưu ý quan trọng:

• Công trình trong hẻm nhỏ, vận chuyển khó, hoặc nền đất yếu cần ép cọc → chi phí có thể tăng thêm 5–10%.

• Giá có thể biến động theo từng thời điểm và khu vực thi công.

Lời khuyên từ Thuận Thành:

• Nhà cấp 4: Chọn đơn vị thi công dân dụng kinh nghiệm, tối ưu vật tư tốt.

• Nhà phố: Ưu tiên nhà thầu có quy trình kiểm soát tải trọng và tiến độ rõ ràng.

• Biệt thự: Cần đơn vị có kỹ thuật kết cấu mạnh, giám sát nội bộ chặt – bởi đây là nhóm công trình đòi hỏi sai số cực thấp.

---

6. Cách tính tổng chi phí phần thô dựa trên diện tích thực tế

Để xác định chính xác chi phí xây phần thô, bạn cần dựa trên diện tích xây dựng (m² sàn) và đơn giá phần thô tương ứng loại nhà.

6.1 Công thức chuẩn

Tổng chi phí phần thô = Tổng diện tích sàn × Đơn giá phần thô

Ví dụ thực tế:

Một căn nhà phố 1 trệt 2 lầu (3 tầng), diện tích mỗi sàn 80m²:

• Tổng diện tích: 80 × 3 = 240m²

• Đơn giá phần thô: 3.700.000 VNĐ/m²

→ Chi phí phần thô dự kiến: 888.000.000 VNĐ

Đây là con số chính xác để bạn dự trù ngân sách, tránh tình huống “xây tới đâu tính tới đó”.

---

6.2 Cách xác định diện tích sàn xây dựng đúng chuẩn

Vì sao phải tính đúng diện tích?
Bởi chỉ cần lệch 10 – 20m², tổng chi phí có thể chênh từ 40 – 80 triệu—đặc biệt ở phần thô, nơi mỗi mét vuông đều tương ứng với lượng thép, xi măng, gạch và nhân công lớn.

---

7. Các yếu tố ảnh hưởng mạnh đến đơn giá phần thô

Chi phí phần thô không cố định. Năm 2026 ghi nhận nhiều biến động khiến các nhà thầu phải điều chỉnh đơn giá.

7.1 Giá vật liệu xây dựng tăng theo quý

Thép, xi măng, cát, đá tăng từ 3 – 7% so với 2024. Đặc biệt thép Pomina – Việt Nhật tăng đều từng tháng do giá nhập khẩu tăng.
→ Đẩy đơn giá phần thô tăng thêm 50.000 – 80.000 VNĐ/m².

7.2 Thiếu hụt nhân công lành nghề

Nhu cầu xây dựng tại TP.HCM – Đồng Nai – Bình Dương tăng trở lại khiến:
→ Giá nhân công tăng 5 – 10%.
→ Thợ tay nghề tốt khó đặt lịch nếu không có kế hoạch sớm.

7.3 Yêu cầu kỹ thuật phức tạp hơn

• Móng cọc sâu

• Sàn vượt nhịp

• Cầu thang uốn cong

• Trần cao trên 3.6m

• Biệt thự mái vòm, bố cục đối xứng

→ Làm giá tăng 150.000 – 300.000 VNĐ/m².

7.4 Vị trí công trình gây khó khăn thi công

Nhà hẻm nhỏ hoặc không có mặt bằng vật tư → tăng nhân công vận chuyển.
Khu trung tâm có giờ cấm thi công → kéo dài tiến độ.
→ Phát sinh 50.000 – 100.000 VNĐ/m².

---

8. Cách kiểm soát chi phí phần thô hiệu quả nhất 

8.1 Yêu cầu bóc tách khối lượng chi tiết trước ký hợp đồng

Bóc tách khối lượng giúp bạn biết rõ từng hạng mục sẽ thi công và đối chiếu khi nghiệm thu.

→ Tránh “báo giá rẻ – thi công phát sinh”.

8.2 Kiểm tra bảng vật tư rõ thương hiệu – quy cách

Vật tư chuẩn luôn phải ghi rõ:

• Thép Pomina / Việt Nhật

• Xi măng Hà Tiên / Holcim

• Bê tông M250 – M350

→ Nếu bảng vật tư mập mờ, rủi ro đội chi phí là rất cao.

8.3 Chọn nhà thầu có quy trình rõ ràng

Nhà thầu chuyên nghiệp phải có:

• Nhật ký công trình

• Giám sát nội bộ

• Cam kết vật tư minh bạch

• Hợp đồng chi tiết không phát sinh

8.4 So sánh ít nhất 3 đơn vị thi công

Không chọn đơn vị rẻ nhất, mà chọn đơn vị minh bạch nhất.

→ Tốt nhất nên tham quan công trình họ đang thi công.

---

9. Dịch vụ thi công phần thô – Thuận Thành

Nếu bạn cần đơn vị uy tín – kỹ thuật cao – minh bạch giá, Thuận Thành là lựa chọn phù hợp cho các công trình:

• Nhà phố hiện đại

• Biệt thự cao cấp

• Nhà cấp 4

• Công trình dân dụng yêu cầu kỹ thuật cao

Thuận Thành cam kết:

✔ Báo giá rõ ràng – đủ – không phát sinh

Hợp đồng chi tiết theo từng hạng mục.

✔ Vật tư chuẩn hãng

• Thép Pomina, Việt Nhật

• Xi măng Hà Tiên, Holcim

• Bê tông thương phẩm chuẩn mác

• Gạch, cát, đá có chứng từ

✔ Giám sát nội bộ 100%

Báo cáo tiến độ hằng ngày bằng hình ảnh.

✔ Thi công đúng tiến độ – bảo hành kết cấu từ 3 – 5 năm

Kiểm tra – nghiệm thu từng giai đoạn trước khi chuyển bước thi công.

---

10. Câu hỏi thường gặp về giá phần thô 

1. Giá phần thô có bao gồm thi công móng không?
→ Có. Gồm móng đơn hoặc móng băng tiêu chuẩn.

2. Xây phần thô có cần bản vẽ chi tiết?
→ Bắt buộc. Giúp bóc tách khối lượng và tránh phát sinh.

3. Phần thô tính theo tầng hay theo m²?
→ Theo m² sàn xây dựng.

4. Có thể tự mua vật tư để giảm chi phí không?
→ Được, nhưng phải kiểm soát chất lượng và tiến độ chặt chẽ.

5. Giá phần thô có bao gồm điện nước không?
→ Bao gồm đường dây âm tường, ống cấp – thoát nước (không bao gồm thiết bị).

6. Nhà trong hẻm nhỏ có tăng chi phí không?
→ Có, vì vận chuyển khó.

7. Công trình đang làm móng dở, Thuận Thành có nhận không?
→ Có, sau khi kiểm tra chất lượng móng.

8. Thuận Thành có thu phí khảo sát không?
→ Không, khảo sát miễn phí tại TP.HCM.

9. Năm 2026 có ưu đãi nào khi thi công phần thô?
→ Có ưu đãi theo từng đợt—có thể giảm giá hoặc tặng bản vẽ.

10. Có nên thi công phần thô vào mùa mưa?
→ Có thể, nếu che chắn và kiểm soát tiến độ tốt.

---

Thông tin liên hệ:

📍 Trụ sở chính: 288 Đường Trần Não, Khu phố 2, phường An Khánh, TP. HCM
📍 Văn phòng đại diện: A1 Khu dân cư An Sơn, phường Xuân Hương – Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng
📞 Hotline: 093 453 5577
🌐 Website: xaydungthuanthanh.com